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Peut-on acheter un bien immobilier à Genève en tant qu'étranger?

Acheter un bien immobilier en Suisse n’est pas aussi simple que dans d’autres pays, surtout si vous n’êtes pas résident. La LFAIE (Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l’étranger) encadre strictement les possibilités d’achat pour les non-Suisses.

Voici tout ce qu’il faut savoir si vous êtes concerné — ou si vous vendez à un acheteur étranger.

Qu’est-ce que la LFAIE ?

La LFAIE, aussi appelée "Lex Koller", est une loi fédérale suisse qui limite l’achat de biens immobiliers par des personnes domiciliées à l’étranger.

Son but est de préserver le marché immobilier suisse, en évitant une spéculation étrangère excessive, notamment dans les zones résidentielles.

Qui est concerné par cette loi ?

Sont soumis à la LFAIE :

  • Les non-résidents étrangers (sans permis de séjour en Suisse)

  • Les sociétés ayant leur siège à l’étranger

  • Les sociétés suisses contrôlées par des étrangers

⚠️ À l’inverse, les Suisses et les étrangers titulaires d’un permis B ou C, domiciliés en Suisse, ne sont pas soumis à la LFAIE.

Quels biens peut-on acheter en tant qu’étranger ?

✅ C’est possible :

  • Résidences secondaires dans certaines zones touristiques (avec autorisation cantonale)

  • Appartements en résidence hôtelière

  • Biens commerciaux (bureaux, locaux industriels, hôtels) sans restriction

  • Achat via bail emphytéotique (rare mais possible)

C’est interdit :

  • Acheter une résidence principale si vous ne résidez pas en Suisse

  • Acheter un bien à des fins locatives (pour louer à long terme)

  • Acquérir un terrain constructible sans intention immédiate d’y bâtir une résidence secondaire

Faut-il une autorisation ?

Oui, dans la plupart des cas, un non-résident étranger doit demander une autorisation cantonale pour acheter un bien immobilier.
À Genève, ces autorisations sont très strictes et rarement accordées, surtout pour les résidences secondaires.

⏳ Le processus peut durer plusieurs semaines, et l’achat est suspendu en attendant la décision.

Et si j’investis par une société suisse ?

Cela ne suffit pas. Si la société est contrôlée majoritairement par des étrangers, elle est également soumise à la LFAIE, même si elle est basée en Suisse.

Des clauses de contrôle économique et juridique sont systématiquement vérifiées.

✅ Ce qu’il faut retenir

  • La LFAIE limite fortement les achats immobiliers par des étrangers non-résidents

  • Elle s’applique surtout aux biens résidentiels (mais pas aux surfaces commerciales)

  • L’achat d’un bien est possible avec autorisation, mais très encadré

  • Les résidents étrangers en Suisse (permis B/C) ne sont pas concernés

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  • Vérifier si l’achat est autorisé

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