Le point de vue de terrain d’Urbania Immobilier

Chez Urbania Immobilier, une question revient de plus en plus souvent lors de nos estimations, visites ou entretiens :

« Avec toutes ces suppressions de postes dans la Genève internationale, le marché immobilier va-t-il enfin se débloquer ? »

L’idée s’installe. Ces derniers mois, les annonces de restructurations se multiplient : HCR, OMS, OIT, OMPI, CERN… Ce n’est plus une rumeur. Selon plusieurs sources, plus de 2 000 postes pourraient disparaître à Genève dans les prochains mois, rien que dans les organisations internationales.

Ces départs concernent des salariés très bien rémunérés, souvent logés dans de grands appartements ou villas situés dans les quartiers les plus prisés. Ces biens – parfois loués à des niveaux deux fois supérieurs au marché classique – pourraient bientôt revenir sur le marché. Mais cela suffira-t-il à rééquilibrer un canton qui manque de plus de 10 000 logements ?

Une crise structurelle, pas conjoncturelle

Le marché immobilier genevois souffre depuis longtemps d’une pénurie chronique. Le taux de vacance avoisine les 0,3 %, et l’accès au logement, qu’il s’agisse de location ou de propriété, devient de plus en plus difficile.

Les départs d’expatriés offriront peut-être un léger répit, mais ils ne régleront pas le problème de fond. Les logements concernés ne répondent pas aux besoins de la population locale : peu de 3 ou 4 pièces abordables, mais plutôt des 5 ou 6 pièces haut de gamme, souvent dans des zones où l’on parle davantage anglais que français.

Ce que nous observons sur le terrain

Depuis le début de l’année, Urbania Immobilier a été sollicitée par plusieurs propriétaires dont les biens étaient loués à des fonctionnaires internationaux. Beaucoup s’interrogent :

Faut-il vendre ? Rénover ? Relouer à un loyer inférieur ?

Ces choix sont stratégiques. Pour certains, la rentabilité s’érode si le bien reste vide plusieurs mois. Pour d’autres, c’est une opportunité à saisir : repositionner le bien, entreprendre des travaux, le transformer en PPE ou le vendre à un promoteur. Surtout lorsqu’il se situe dans un secteur en mutation ou à potentiel de densification.

Un marché à deux vitesses

L’impact de ces départs sera asymétrique :

• Le marché haut de gamme pourrait se détendre légèrement.

• Les loyers les plus élevés seront probablement revus à la baisse.

• Certains biens de prestige, aujourd’hui sous-occupés, pourraient être repensés ou redéveloppés.

Mais pour le reste du marché, l’effet domino sera limité. Les familles, jeunes actifs ou retraités cherchant un 3,5 pièces à Carouge, Plainpalais ou Meyrin ne verront pas les prix chuter du jour au lendemain.

Notre lecture d’expert : anticiper, pas subir

Ce contexte crée de nouvelles dynamiques. Les signaux restent faibles, mais les premières frictions apparaissent :

• Biens mis en vente avec préavis plus courts.

• Baisse des loyers sur le haut du marché.

• Promoteurs attentifs aux opportunités.

Nos recommandations :

• Vous êtes propriétaire d’un bien occupé par un expatrié ? → Faites réévaluer sa valeur.

• Vous envisagez de vendre un bien hérité ? → C’est peut-être le moment d’agir.

• Vous souhaitez investir ou densifier ? → Des biens jusqu’ici inaccessibles pourraient redevenir attractifs.

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Conclusion : pas de miracle, mais de vraies opportunités

Les départs d’expatriés ne résoudront pas la crise du logement à Genève. Mais ils marquent un tournant discret mais réel : une détente du haut de gamme, un rééquilibrage localisé et, pour les plus stratégiques, des fenêtres d’opportunité à saisir dès maintenant.

Chez Urbania Immobilier, nous vous accompagnons pour anticiper ces changements, estimer votre bien avec précision et définir la meilleure stratégie de valorisation dans un marché où l’immobilisme n’est plus une option.

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